フィリピンでは毎月多くの日本人が不動産購入のためのツアーに訪れています。
- 今後値上がりしてキャピタルゲインが狙える
- これからフィリピンが経済成長するからインカムが狙える
- 地下鉄ができて、価格が上がる
こういった内容はもちろん事実もありますが、在住者としては正直ありえないなと思ってしまう部分もあります。
投資自体は私自身非常にポジティブで自己責任の範囲でされた方がいいと思っていますが、フィリピン不動産の落とし穴をしっかり伝えている人が少ないように感じるので、フェアに情報を公開出来ればと思います。
不動産を購入されたい方は、以下のネガティブな点に明確な答えを持たれている会社から購入しましょう。公平性を保つために、どの業者が良いなどは一切伝えませんが、私が知っている限り複数社、良い物件を扱っている会社がありますので、ご自身でぜひお調べください。
もっと詳しい内容をご希望の方は公式ラインよりお問い合わせください。
1.キャピタルゲインは本当に得られるか
よくBGCの物件が10年で3倍とか5倍になったという話がありますが、これは紛れもない事実です。
また近年ではパサイの海近くの物件が3年で2倍になったりと景気のいい話が聞こえてきます。ではなぜこういった事が起きたか考えてみましょう。
それは販売価格が安かったから、というのが答えです。
2000万の価値の物件が700万で売っていればすぐに3倍になるのは理解できますね。
ただ2000万の価値の物件が1800万で売っていれば約10％の値上がり幅にしかなりません。
値上がりする物件は全く問題ないと思いますが、値下がりする物件もあります。
フィリピンの不動産を買うのであれば、RendpadもしくはLamudiというサイトを必ずみてください。そして中古の取引金額をチェックしてみましょう。
プレセールで限定で買うはずの物件がそこに安値で売っていませんか？
ディベロッパーの決めた金額よりもかなり安い金額で、しかも超大量に売りが出ている物件を知識のない日本人に販売している業者も正直あります。
自分ですでに物件を持っている方も、まずは自分の物件が今どの程度の価値があるのか調べられますので、ぜひ利用してみてください。もちろん英語のサイトですが、これの調べ方がわからないようであれば物件を買わない方が賢明でしょう「。
2.長期的に見ると不動産は上がるのか
まずフィリピンの不動産が大量に買われる要因の1つに「中国人の爆買い」があります。
中国元への不安から元を外国通貨に変え、それを不動産に当てる中国人がたくさんいるので、フィリピンの不動産価格も支えられてきました。
まずこの点に関しては中国が買い支えなくなった瞬間に、かなり際どくなると考えています。
そうはいってもフィリピンの人口も増え続けるので、供給はいくらあっても問題ないと思われています。
が、個人的にはワンルームは供給過多になると思っています。RendpadやLamudiで賃貸物件も検索できますが、ディベロッパーが言う賃料を明らかに下回っている物件が大量に発見出来ます。
2023年現在で供給が十分であるように見えるのに、このまま大量にコンドミニアムを作り続けたらどうなるのでしょうか。
現状ではフィリピン人が4人でワンルームの1部屋に住んだりしている為、供給過多になりますが、経済が上向けばこれは解消され、さらにワンルームの需要は増えるでしょう。
ただ個人的にはフィリピン経済はそんな簡単に賃金上昇するとは思えません。
2000年代からの賃金の上昇率はアジア最低なのがフィリピンです。輸出産業が極端に弱い為常に貿易赤字でもあるので、単純に仕事がありません。
BPOや英会話の産業に携わるフィリピン人は十分な英語力を持ち合わせていますが、高卒以下のフィリピンの方々は、英語圏で仕事が出来るレベルの英語力を持ち合わせていないことも多々あります。ですので国内の経済が上向き、仕事が増えない限り、このワンルームの供給過多になる問題は解消が難しいと考えています。
3.本当に売却出来るのか
2023年現在、フィリピンでは中古の不動産市場は非常に小さいマーケットです。理由はとてもシンプルで、「ローンが使えない/使いづらいから」です。
フィリピンの不動産ローンはフィリピン人の収入が十分な方でも6.5%~8%程度です。20年契約でローンを組んだ場合、1つの物件を払い終える頃には2つの物件が買える金額以上を払うことになります。
日本ではローンの金利が非常に安い為、不動産の中古市場も非常に大きいマーケットとして存在しますが、フィリピンの場合、購入のハードルが非常に高い為、買い手を見つけるのがなかなか難しい現状があります。
新しい物件がバンバン建っていくフィリピンで、中古に魅力を感じる層がどれくらいいて、その層が現金一括で買うと言う選択をどれくらいの人がするか、この点はよく考えるべきです。
今後はフィリピンでもローン市場が活発になるのは間違いありません、ただこの金利はよほどのことがない限り、まずめちゃくちゃ高いので、実際に利用する人は急激には増えないとみています。
4.キャピタルゲインはいくらになるのか
1000万で買った物件が2000万で売れた！やったー！とはなりません。フィリピンで売買手数料、不動産売却にまつわる税金、これはいくらになるか業者の方も知らないことが多くあります。
いつに買い、いつに売ったかによって税金が異なる為、単純な計算が出来ないのがフィリピン不動産の難しいところです。
フィリピン不動産を購入している人はものすごくたくさんいますが、中古でそれを販売し、税金をきれいに払い切った人に、私はほとんど会ったことがありません。
これは大まかにでもいくらくらいかかるのか、しっかり販売業者の方に確認されることをオススメします。
5.メンテナンスコストがかかる
先ほども少し触れましたが、フィリピン人に部屋を貸すと複数人で借りられることが多くあります。ワンルームの設備、家電は安いものであれば1人で使用することを前提に作られているので、単純に4倍早く壊れます。
ですので単純に家賃がいくら入ると言うのももちろん重要ですが、メンテナンスコストを計算に入れないと、正確な利回りが計算出来ません。
また家賃についても適当な業者を選択してしまうと、いつまで経っても部屋が埋まらない、または安い金額でしか貸し出しが出来ないと言う状況に陥ります。
賃貸業社については何社かすごく小回りが聞いて丁寧にやってくれる業者があります。私から紹介することはありませんが、こういった業者をしっかり探して、賃料をしっかり確保した上で、メンテナンスコストがかかりづらい運用を目指しましょう。
最後に
不動産物件は決して安い買い物ではありません。なのに海外で舞い上がって、ちゃんと調べもせずに採算が合うはずのない物件を買われている日本人があまりに多すぎます。フィリピンの不動産投資はそんな簡単なものではないのです。
そこまで魅力的な物件であればとっくに世界中から大量の投資家が来て買い上げています。
ただ数ある物件の中には、もちろんキャピタルゲインが狙えて、かつ利回りもしっかり出る物件がもちろん含まれています。
不動産業者の中には寝る間も惜しんでお客さまに良い物件を紹介しようとしている人も本当にいます。そういった方に巡り合えるかは皆様の行動力次第かなと思います。
念を押しますが、皆さんの大切なお金を出来るだけベストな運用で回されることを願っています。
何かご不明な点などがあれば公式ラインからお問い合わせください。
またフィリピンのことをもっとよく知るために英会話を勉強したいという方のために、オンライン英会話も提供しています。無料体験も行なっておりますので公式ラインまでお問い合わせください。
